深圳首個平方公里級“工改工”項目即將開建，經過兩年多的前期籌備，深圳市寶安區新橋東片區重點城市更新項目（一期）將于近日正式開工建設。不久的將來，在這個毗鄰全球最大會展中心——深圳國際會展中心的區域，將崛起一座平方公里級的生產、生活、生態“三生”融合的新橋智創城，為深圳市、寶安區的產業發展提供空間支持和動力支撐，為寶安區助力粵港澳大灣區和深圳建設中國特色社會主義先行示范區建設再添新引擎。

寶安區新橋東片區重點城市更新項目（以下簡稱“新橋東項目”）作為全市首個平方公里級“工改工”項目，肩負著“打造具有示范效應和引領作用的產城升級項目”的重任。

兩年多來，寶安創新工作方法和體制機制，快干巧干、苦干實干，多措并舉推動新橋東項目落地實施，摸索出了一條符合寶安實際、符合項目實際的城市更新路徑，為釋放國土空間資源，加快國土空間提質增效提供了“寶安經驗”。

落實部署，規劃新橋智創城保障產業空間，新橋東項目位于寶安區新橋街道，由莊村路、甘霖路、廣深高速、生態控制線圍合而成。由于歷史原因，這里曾經是一片片低矮雜亂的老舊工業區，建筑質量差、配套不完善、“散亂污危”企業占比大，土地產出率不高。

2017年8月，深圳市委六屆九十六次常委會會議提出，要千方百計保障產業發展空間，各區（新區）要著力整備出至少一塊較大面積的區域，按照產城融合、職住平衡原則，由政府主導，統一規劃開發，優先保障先進制造業，更好服務實體經濟。

作為深圳的經濟大區、產業大區，寶安區也面臨著產業空間趨緊的問題，亟須盤活土地空間，提升土地利用效率。

寶安迅速響應市委相關要求，積極謀劃。經過反復調研，區委區政府將目光對準了新橋東片區：一方面，該片區位于粵港澳大灣區中軸線上，是廣深港澳科技創新走廊深圳北部的重要節點，毗鄰深圳國際會展中心，周邊公園和水庫環繞，生態環境良好，地理位置優越；另一方面，新橋東片區所在的寶安西北部，是寶安區工業制造業集中地和深圳融入灣區的橋頭堡，對該片區進行更新升級，有利于吸引更多優質產業落戶，為深圳、寶安的產業發展更好地提供支撐。

根據規劃，項目規劃面積為2.3平方公里，分三期開發建設，擬更新土地1.52平方公里，拆除總建筑面積達155萬平方米。該項目作為寶安區有史以來單體投資最大的產業項目，規劃容積402萬平方米，通過布局一批極具發展前景的高新技術企業和優質大型企業，形成粵港澳大灣區重要的產業升級支撐點，建成一座“智能制造+創新研發”的新橋智創城。

2018年5月，寶安區委區政府印發了《新橋東片區重點產業城市更新項目工作方案》；11月，新橋東片區被列為深圳市37個重點發展片區之一；12月被市政府列入城市更新計劃，成為深圳首個平方公里級“工改工”城市更新項目。2019年4月被納入深圳國家高新區，新橋東項目由此成為了落實深圳市委市政府千方百計保障產業空間、優先保障先進制造業，更好地服務實體經濟的“寶安表達”。

創新機制“三級聯動”模式實現多方共贏，項目推進力度前所未有，但現實問題也擺在了寶安區委區政府眼前。與一般的城市更新項目相比，新橋東項目更新面積大，需更新土地面積達152萬平方米；拆除體量大，需拆除建筑物878棟，面積達155萬平方米，耗時較長；且由于歷史原因，片區內的建筑涉及主體眾多，僅被搬遷主體中的社區股份合作公司就多達8家，項目共涉及421家企業，其中搬遷安置規上、國高企業就有97家。如何才能又快又好地啃下這塊“硬骨頭”？

寶安立足區情實際，創新體制機制，提出了“區政府工作組推動+國企項目公司實施+社區股份公司配合”三級聯動工作機制，舉全區之力，綜合協調解決項目推進過程中遇到的問題和困難，多措并舉，分類推進，綜合運用“城市更新+土地整備”手段，實施升級改造；同時，科學制定拆遷補償方案，兼顧各方利益平衡，以和諧改造讓各利益主體共享改造成果。

搬遷補償被稱為“基層第一難”。為了將談判、安置、搬遷、補償等工作落實到位，寶安從全區抽調百余名精干力量，組成城市更新攻堅隊伍，直面土地糾紛歷史遺留問題，實施“一有糾紛，立刻開會協調”的“秒協調”工作方式，及時解決矛盾糾紛；制定落實糾紛情況一覽表，動態更新、實時顯示，精細化管理，截至目前，已妥善解決6項歷史遺留問題并完成簽約，議定事項完成率達100%；科學制定拆遷補償方案，兼顧各方利益平衡，妥善解決了8個村集體、10個企業的回遷訴求，形成了多方共贏的局面。

在推進更新的同時，寶安不忘夯實產業根基。項目實施之初，區委區政府就明確提出，“不能做了更新，跑了企業”，全力做好新橋東片區優質企業有效騰挪和妥善安置。在多方共同努力下，成功安置了規上、國高企業共20家，避免了優質企業流失。如深圳一諾基業科技有限公司是原新橋東片區內的一家國家高新技術企業，主要從事工業機器人、工業自動化相關業務，為了留住企業，寶安區先后對接20余次，解決企業困難，最終為其尋找到了心儀的廠房，面積由之前的1300平方米擴容至3526.56平方米。

國企擔當，寶安實業集團跑出工作“加速度”作為新橋東項目的市場主體，寶安實業集團在整個項目中發揮著至關重要的作用——如果把新橋東項目比喻為一個珠串，寶安實業集團所做的事情就是要編織起珠串中間的“鏈子”，有了一條品質優良的“鏈子”，才能串珠成鏈。

寶安實業集團成立于2017年初，為寶安區屬全資國有企業。在新橋東項目中，寶安實業集團承擔著項目更新意愿征集、搬遷補償安置方案編制、簽約、清空物業接租、清拆建筑物、招商運營等一系列工作。項目啟動2年多來，寶安實業集團不折不扣落實市、區政策，發揮國企職能優勢，發揚國企擔當精神，努力實現“國有資產保值增值和社會效益最大化兩不誤”。

規劃設計方面，在區相關職能部門協同支持下，寶安實業集團高效完成項目更新計劃申報、專項規劃編制工作，以“高標準規劃，高標準建設”的要求，采用國際招標，高標準設計，選出項目的最優設計方案。該方案綜合考慮對周邊山體、水庫及既有城中村的影響，以“山麓海綿”策略營造山水城景交融的綠色城市形態；以“智匯廊橋”策略聚焦產城共享服務空間，營造園區公共活力骨架；以“工業上樓”策略對產業街區及建筑提出空間控制要點，提升工業樓宇利用效率；以“兩帶三廊三極”的“創新矩陣”結構，統領該片區的有機發展，滿足產業的功能配套，實現交通通達性提升、配套服務提升、環境質量提升、物業價值提升，打造宜居宜業、生產生活生態“三生”融合的智創新城。

更新意愿征集方面，寶安實業集團聯合街道、社區股份合作公司，積極走街串巷，堅守底線和換位思考耐心做群眾工作，與群眾拉家常談規劃，宣傳項目愿景及意義，讓群眾感受到更新項目帶來的生活品質提升和物業價值紅利，實現從“我要反對”到“我要配合”的觀念大轉變。

搬遷安置方面，制定科學合理的搬遷政策宣講和企業安置方案，在規定時間內完成宣講任務。在簽約階段，不僅做好土地和建筑物、構筑物及其他附著物測繪數據核對和協調被搬遷人配合進場作業等工作，還在集中簽約時收集好各權利人的簽約材料及文件，建立搬遷安置分戶檔案，做到一戶一檔，一棟一檔。搬遷階段整理并歸檔好所有報告及協議資料，做好依法清拆相關事項的檔案管理工作和房屋移交后清場工作。

同時，寶安實業集團啟動了項目預招商工作，截至目前，對接企業846家，有初步意向的企業63家，其中新一代信息技術企業34家，智能制造企業9家，其他行業企業20家。

另外，集團還以“三大落實”機制為抓手，高效推進項目。一是會議制度落實到位，及時召開會議對搬遷補償安置中涉及的重大事項、階段性工作和具體工作進行研究和部署；二是工作任務落實到位，堅持執行好周報、月報制，通過時間表、路線圖、責任單的方式明確責任單位具體工作任務；三是具體工作督辦到位，對各項工作首問負責，建立督查考核，形成工作閉環，確保事事有著落，件件有回音。

在三級聯動和三大落實機制雙驅推動下，新橋東項目進展迅速。比如，一般的城市更新項目實施主體確認需要六年時間，而新橋東項目自正式啟動僅用兩年時間就完成了專項規劃審批和一期實施主體確認。如今，新橋東項目（一期）破土動工，一座產業新城將在深圳西部崛起。